Die Betriebskostenabrechnung

Es ist sicherlich für Sie schwierig die inhaltlichen Ausführungen nachzuvollziehen und insbesondere auch zu behalten. Jedoch empfehle ich Ihnen den kurz gefassten Beitrag zu lesen. Somit wird Ihnen zumindest verständlich bleiben, dass sich bei der Abrechnung der Betriebskosten ab dem 01.01.2004 eine Änderung ergeben hat, mit der Folge, dass Sie bei Erhalt der neuen Betriebskostenabrechnung dieser besonderes Augenmerk geben.

Und für den Fall, dass Sie eine neue Wohnung anmietet dürfte Ihnen nicht entfallen, dass es jetzt eine Änderung gibt und schon bei einem Blick auf den meistens vom Vermieter verwendeten Vertrag müssten Sie stutzig werden, wenn in diesem immer noch bei Bennenung der Betriebskostenabrechnung die Formulierung " unter Bezugnahme auf Anlage 3 § 27 II. BV (BV steht für Berechnungsverordnung) steht. Ein solcher Vertrag ist veraltet und schafft bei der Abrechnung der Betriebskosten vorprogrammiert e Probleme.

I. Auswirkungen auf bestehende Umlagevereinbarungen

Durch die Einbeziehung in § 556 Abs. 1 BGB gewinnt die BetrKV eine über den eigentlichen Anwendungsbereich hinausgehende Bedeutung, zumal in Art. 4 Nr. 4 der VO bestimmt ist, dass die Anlage 3 zu § 27 Il. BV (diese Regelung dürfte in einer Vielzahl der Mietverträge enthalten sein - BV steht für Berechnungsverordnung) gestrichen und durch einen Hinweis auf § 2 BetrKV in § 27 Abs. 1 S. 3 ersetzt wird. Damit könnte in bestehende Betriebskosten - Umlagevereinbarungen eingegriffen werden. Denn sieht der Mietvertrag vor, dass „die Betriebskosten gemäß § 27 II.BV" neben der Miete umgelegt werden können, wird durch diese Bezugnahme der inhaltlich erweiterte Betriebskostenbegriff des § 2 BetrKV ab 1.1.2004 einbezogen. Das hat zur Folge, dass der Vermieter bisher nicht erhobenen Betriebskosten im nach hinein in die Betriebskostenabrechnung mit einbeziehen kann. Von daher sollten die nunmehr erteilten Betriebskostenabrechnungen mit den bereits erteilten Abrechnungen aus vorangegangenen Zeiträumen sorgfältig geprüft werden, um sicher zu stellen, dass für Sie als Mieter keine neuen Betriebskostenpositionen abgerechnet werden.

II. Wirksame Umlagevereinbarung in Mietverträgen nach dem 1.1.2004

Enthält ein Vertrag, der nach dem 31.12.2003 geschlossen wird, die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV, wird dadurch keine inhaltlich ausreichende Bestimmung der umlegbaren Positionen herbeigeführt. Denn durch die Aufhebung der Anlage 3 ist die Grundlage für die bisher von der Rechtsprechung unterstellte allgemeine Kenntnis dieser Anlage 3 entfallen. Hier kommt allenfalls eine ergänzende Vertragsauslegung in Betracht.

Für den preisfreien Wohnraum gilt dann zu beachten.
Es war bisher schon streitig, ob die bloße Bezugnahme auf § 27 II.BV oder dessen Anlage 3 zu einer ausreichend spezifizierten Umlagevereinbarung führt. Auf jeden Fall muss die Bezugnahme ab 1.1.2004 im Ergebnis auf § 2 BetrKV erfolgen, also entweder über § 19 WoFG, § 556 Abs. 1 BGB, §§ 1, 2 BetrKV oder § 27 II. BV. Eine dieser Vorschriften muss in der Umlagevereinbarung genannt werden. Zusätzlich sollte der Katalog der umlegbaren Kosten dem Mietvertrag zumindest beigeheftet werden. Wer jedes Risiko, dass insbesondere durch das Transparenzgebot bzw. dessen möglicherweise eingetretene Verschärfung z.Zt. kaum kalkulierbar ist, vermeiden will, darf dabei nicht nur die Überschriften der in § 2 BetrKV erwähnten Positionen verwenden, sondern muss auch den beschreibenden Text in den Vertrag aufnehmen. Deshalb sollte der Text des § 2 BetrKV dem Vertrag zumindest als Anlage beigefügt und in der Umlagevereinbarung darauf verwiesen werden.

Ein Beispiel für eine solche Formulierung die demnach in einem neuen Mietvertrag enthalten seien müsste könnte lauten:

Neben der Grundmiete trägt der Mieter die Betriebskosten, auf die er gemäß § ... monatliche Vorauszahlungen leistet. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Vermieter durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Zur Erläuterung ist diesem Vertrag als Anlage ... der Katalog der umlegbaren Kosten beigeheftet. Neben den beschriebenen Positionen werden zusätzlich die Kosten für ... (Aufzählung der sonstigen Betriebskosten i. S. u § 2 Nr. 17 BetrKV) umgelegt.

Fazit:
Es gibt Änderungen bei der Abrechnung der Betriebskosten, so dass der Vermieter gegebenenfalls mehr Betriebskostenpositionen abrechnen kann als bisher üblich.